La plus-value immobilière est une notion qui peut être définie comme la différence entre le prix d’achat et le prix de vente d’un bien immobilier. Cette plus-value est souvent calculée lors d’une vente de terrain, mais elle peut aussi être calculée pour tout type de bien immobilier. Dans ce cas, il s’agit alors de la différence entre le prix d’achat et le prix de revente. Nous allons voir comment faire pour calculer cette plus-value immobilière.
Définition et nature de la plus-value immobilière
La plus-value immobilière est définie comme la différence entre le prix d’acquisition et le prix de vente d’un bien immobilier. Cette différence est appelée plus-value ou moins-value.
La plus-value correspond à la valeur ajoutée par l’investisseur, c’est à dire aux améliorations apportées au bien immobilier.
Les travaux réalisés sur un logement donnent lieu à une plus-value immobilière, même s’ils ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Par contre, les frais d’acquisition peuvent être déduits des revenus fonciers perçus au cours de l’année durant laquelle ils ont été engagés. Pour en savoir plus : http://www.defiscalisationimmobiliere.eu/
Cas et exemples de plus-value immobilière
Avant de parler plus en détail des différents cas de figure pouvant vous permettre de réaliser une plus-value sur l’achat d’un bien immobilier, il est important de rappeler que la vente d’une maison ou d’un appartement permet à son propriétaire de percevoir un montant supplémentaire. Ce montant est appelée plus-value immobilière et correspond au prix net vendeur majoré des frais liés à la transaction (frais notariés, taxe foncière…).
Le montant total de la plus-value immobilière obtenue peut être imposable. Cela peut être le cas si le propriétaire a décidé de revendre son bien pour en acheter un autre.
Il sera alors soumis au régime particulier des plus-values immobilières. Mais cela ne concerne pas toutes les transactions immobilières ! Certaines situations permettent aux personnes qui vendent un bien immobilier d’en tirer une plus-value non imposable : Lorsque l’immeuble est donné en location depuis au moins 30 ans. Si l’appartement, la maison ou le local commercial a été construit depuis moins de 5 ans. Si la vente intervient moins de 15 ans après l’achat du bien immobilier concerné ou sa reconstruction. Si l’acheteur s’engage à respecter certains engagements comme conserver le bien pendant 10 ans minimum, louer les lieux nus et faire des travaux dans les 5 années suivantes pour amortir les coûts engagés pour cette transaction (prix du terrain, construction…).
Impôts et taxes liés à la plus-value immobilière
Une plus-value immobilière est définie comme la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition du bien immobilier.
La plus-value immobilière est calculée en fonction de la durée pendant laquelle vous avez été propriétaire du bien, c’est-à-dire à partir de l’année de son acquisition. Toutefois, il existe des cas où les règles ne sont pas forcément appliquées. C’est notamment le cas si vous êtes un nouvel acquéreur, que vous vendez votre bien pour l’occuper ou encore pour réaliser un investissement locatif. Dans ce cas précis, les règles relatives aux plus-values immobilières sont différentes puisque l’imposition se base sur les revenus issus du bien immobilier concerné et non sur la plus-value qui peut parfois être élevée. Ainsi, si vous vendez un terrain nu pour une opération d’investissement locatif, l’impôt sur la plus value sera calculée sur le montant total perçu par le propriétaire (prix d’achat + marge).
Il en est de même pour toute transaction effectuée avec une société civile immobilière visant à louer un appartement meublé ou une location vide. En revanche, si vous êtes propriétaire depuis moins de 30 ans au moment où vous vendez votre logement (maison individuelle ou appartement), le montant de la plus value est exonérée d’impôt.
Modalités de calcul de la plus-value immobilière pour un terrain
Lors de la cession d’un terrain à bâtir, il est important d’en connaître le prix de vente pour déterminer sa plus-value et donc son imposition. En effet, en fonction de la situation du bien, l’administration fiscale peut calculer une plus-value différente.
Il existe en effet deux méthodes différentes pour calculer la plus-value sur un terrain : L’abattement forfaitaire ou l’abattement proportionnel.
La première consiste à appliquer un abattement forfaitaire au prix d’acquisition, quelle que soit la durée de détention du bien. Si vous vendez votre terrain après 15 ans par exemple, vous ne subirez aucune imposition sur les éventuelles plus values qui seraient réalisés au moment du transfert du bien immobilier entre les mains des propriétaires suivants. De ce fait, si vous possédez un patrimoine immobilier depuis 10 ans et que vous souhaitez mettre en vente votre terrain constructible avant 10 ans par exemple, vous ne subirez aucune fiscalité sur les éventuelles plus values réalisées à partir de la cession du bien immobilier. Dans le cas contraire (donc si le terrain est vendu moins de 15 ans après acquisition), il faudra appliquer l’abattement proportionnel au prix de cession du bien immobilier afin d‘être imposable sur les éventuelles plus values réalisées à partir du transfert du bien entre les mains des propriétaires suivants.
Avantages et inconvénients de la plus-value immobilière
La plus-value immobilière est une différence entre le prix d’achat et le prix de vente de votre bien immobilier.
Vous pouvez réaliser une plus-value sur votre bien immobilier, si vous en vendez un à un prix supérieur à celui que vous l’avez acheté. Si vous souhaitez revendre un logement, cela signifie qu’il a été estimé plus cher que ce qu’il ne valait réellement. Cette différence est appelée «plus-value» ou «moins-value» selon le cas. En règle générale, la moins-value est imputable sur les autres biens du patrimoine, tandis que la plus-value peut être utilisée pour diminuer d’autres dettes.
Lorsque la vente d’un patrimoine n’est pas possible (vente impossible), il existe des solutions pour atténuer la perte financière liée à l’investissement immobilier : Le crédit in fine : Ce type de crédit permet de financer les travaux liés au bien immobilier en cours de construction ou rénovation sans devoir payer les intérêts mensuellement.
La somme sera versée à la fin du prêt après déduction des intérêts et remboursement du capital emprunté. Avec ce type de crédit, on ne paie donc pas d’intérêt durant toute la durée du prêt, mais on doit rembourser le capital emprunté chaque année par anticipation pendant une certaine période (maximum 10 ans).
Le crédit amortissable : Ce type de crédit permet de financer l’acquisition d’un bien immobilier en cours d’utilisation (dans le cas d’une construction) ou construit (dans le cas d’une acquisition).
Stratégies à adopter pour réduire le coût de la plus-value immobilière
La plus-value immobilière est un phénomène qui se produit lors de la vente d’un bien immobilier. Elle représente une somme d’argent qui est générée suite à la revente d’un bien immobilier. En règle générale, elle est comprise entre 10 et 20 % du prix de vente du bien immobilier. Toutefois, il existe des mesures fiscales permettant aux contribuables d’optimiser le montant de la plus-value qu’ils réalisent sur leur patrimoine immobilier en vue de réduire les impôts.
Voici les différentes stratégies à adopter pour réduire le coût de cette plus-value : La durée de conservation des titres: il est préférable que les titres soient conservés pendant une période relativement longue avant toute opération dans l’immobilier. Cela permet au contribuable de profiter pleinement des avantages liés au délai de blocage qui sont offerts par l’administration fiscale.
L’immobilisation des titres: ce type d’opération consiste à garder un ou plusieurs biens immobiliers sans en tirer aucun revenu locatif afin que ceux-ci ne soient pas compris dans le calcul du revenu foncier. Cette méthode permet donc au contribuable de bénéficier pleinement des avantages liés aux amortissements et autres déductions afférents aux biens immobiliers mis en location non meublée (LNMP).
Le principe est simple, il suffit juste que le propriétaire mette son logement en location vide et n’en tire aucun revenu locatif pendant une période minimum fixée par voie réglementaire.
La plus-value immobilière est calculée en fonction de la valeur du bien et du prix de cession. Il y a une différence entre le prix d’achat et le prix de cession. La plus-value immobilière est donc égale à la différence entre ces deux montants, exprimés en pourcentage.
